VÍTE KOLIK PODLE BANKY VYDĚLÁVÁTE?

Podnikatelů, OSVČ nebo živnostník je v České republice okolo jednoho milionu (aktivních). Takže při žádostech o úvěr se

s nimi setkávám v podstatě při každé třetí schůzce. A jedno mají všichni živnostníci společné. Představa o tom, jaký je jejich čistý měsíční příjem, je většinou velice odlišná od toho, co si o jejich příjmu myslí banky. Ony samy jsou ve výpočtu příjmu podle daňového přiznání velice rozdílené. Jedno je ale jisté. Musí vycházet z údajů, které OSVČ sdělil finančnímu úřadu. To že je zákonné optimalizovat příjmy, což přináší úlevu při placení daní, ale banku až tak moc nezajímá. Jednou si kliente státu přiznal nějaké příjmy a pro nás je to směrodatné. S těmito údaji budeme pracovat.

Pro účely tohoto článku, mám na mysli daňovou evidenci, dříve jednoduché účetnictví a tzn. „paušalisty“. V případě účetnictví (podvojného účetnictví) je tato problematika ještě o něco složitější.

U klientů, kteří vedou daňovou evidenci, se předpokládá, že údaje v daňovém přiznání jsou odrazem jejich podnikatelské aktivity. Podle toho se i provádí výpočet jejich příjmu. Ve většině případů banka vezme rozdíl mezi příjmy a výdaji, odečte od nich vypočtenou daň, zdravotní a sociální pojištění a vydělí 12. A je na světě čistý měsíční příjem. Jsou i banky, které daň společně se pojištěními nezohledňují, v takovém případě je na tom podnikatel o něco lépe.

Pak jsou tu „paušalisti“. Tito podnikatelé mají náklady na podnikání tak nízké, že by danili většinu svého příjmu. Pro ně jsou připraveny 3 skupiny výdajových paušálu, do kterých se zařadí podle oboru, ve kterém podnikají. Nejčastěji se setkávám

s klienty využívající paušál ve výši 60%, což pro ně znamená, že ze svých příjmů daní 40% (resp. méně dle dalších odčitatelných položek). A tady to začíná být zajímavé. Daňové přiznání v tomto případě nevypovídá přesně o jejich skutečných příjmech, protože náklady má každý jiné. Ale není v silách bank, aby rozluštily, kolik je tedy příjem, ze kterého jim bude klient splácet své závazky. Banka musí dodržovat zákon a řádně posoudit klientovu bonitu, k čemuž jí slouží daňové přiznání, ale

v takovýchto případech může banka klienta poškodit. A nemůže věřit prohlášení klienta, že jeho příjmy jsou přeci mnohem vyšší, než ona vypočetla, nemá k tomu žádné důkazy.

Tak co teď s tím? Některé banky to neřeší a berou „co je psáno, je dáno“. A je to v pořádku, vždyť klient má možnost uvést v daňovém přiznání své skutečné výdaje, a příjmy tak pro potřeby žádosti o úvěr zvýšit. Ale…

Pak jsou tu banky, které si uvědomují, že některé profese opravdu nemají tak vysoké výdaje, jako je uvedeno v daňovém přiznání a přistupují k tzn. předanění a výdaje sníží, čímž zvýší příjmy a i celkový uznatelný čistý měsíční příjem.

Jiné banky asi nebavilo řešit jaké povolání má jaké náklady a všechny paušály pro své potřeby snížila nebo jinak upravila svoje výpočty ve prospěch klienta. No a poslední kategorie jsou banky, které řeší každého klienta individuálně a tam příjem zjistíte, až když do banky podáte žádost o úvěr.

Takže jak sami vidíte, zjistit, jak vysoký máte pro tu kterou banku příjem z podnikání, je docela oříšek. Zprostředkovatelé úvěrů ani úvěrový pracovníci v bance se proto bez doložení daňového přiznání neobejdou, a někdy chtějí vidět i dvě až tři, aby byli schopni vám zodpovědně výši příjmu vypočítat. Není ani v jejich ani ve vašem zájmu, aby byl výpočet špatný. Vždy to přináší jenom komplikace.

Abych dokázala jaký je rozdíl mezi jednotlivými bankami, uvádím níže příklad. Mám dvě daňová přiznání se stejným příjmem, ale v jednom případě je to klient, který vede daňovou evidenci a v druhém je to „paušalista“ s výdajovým paušálem 60%(stejné výdaje jako jeho kolega). Banky nebudu záměrně jmenovat, jen je očísluji, což pro potřeby porovnání je úplně dostačující.

Rozdíl mezi nejvyšším a nejnižším příjmem v první variantě je 18.667,- Kč a v druhé dokonce 23.333,-Kč. Což jsou samostatně dostatečné příjmy, na které je možné získat hypotéku.

Jak vidíte, co banka to téměř originální názor na daňové přiznání klienta. Nelze tedy říci, když jste podnikatel, mám příjem 20tis. Nemáte. Možná se v některém případě trefíte do výpočtu banky, ale spíš ne, už pro jejich rozdílné přístupy k výpočtům.

Na závěr je ale důležité říci, že podnikatel, je na rozdíl od zaměstnance, ve výhodě a to v tom smyslu, že s jeho daňovým přiznáním lze pracovat. Vždyť už teď to banky dělají. Takže pokud se znovu zpřísní podmínky pro úvěry, podnikatelé mají velkou šanci, že banky s jejich příjmy vymyslí další kouzla a udělají z nich bonitnější než tomu bylo dříve. To se s průměrným výdělkem ze zaměstnání nestane.

Pokud uvažujete o hypotéce a nejste si jistí, jak vysoký příjem podle bank máte, můžete se na mne obrátit, ráda vám pomohu.

Lenka Hudousková – hypoteční makléř